那些年在天涯海角产生的房地产崩盘，离我们

小善之前预告了很久我们团队在做房地产行业的研究，并会做系列文章来分享，让大家久等了！这第一篇小善就先跟大家说说90年代产生在海南的房地产泡沫事件。

可能有很多人觉得海南房地产泡沫距今已有20多年，当时的经济、政策环境和现在有很大不同，而且尽人皆知的故事没什么好再翻出来1遍（等了那末久，侬给我看这？）。但是小善翻着看了看讲海南房地产泡沫的文章，大多是这样的（点击图片可放大查看）：

这样的讲述虽然能让人明白事件的大体经过，但是哪里能懂为何构成泡沫，如何就致使了这样的后果？（吐个槽，小善研究完发现这些陈说里面有些数字是毛病的，但是被抄来抄去也没人质疑）

而我们更感兴趣的是泡沫的构成机制，和从哪些数据、特点能够判断出泡沫的存在，并且希望找到避免受伤的办法，这才是历史经验教训的意义所在，对吧？

今天小善就来和大家来一边问问题，一边讲故事~

第一个问题

全部事件中，房价到底有多疯狂？

（数据来源：海南省年鉴）

这是海南建省（年）到年的商品房销售均价走势，可以看到年泡沫破裂后直到年商品房销售均价都还未超过93年的水平。花12年都没能解套，惨况跟点进场A股有的1拼！

从海南建省开始到年房地产泡沫破裂，海南的商品房销售均价年化增长率为37.8%，-增长最快的4年，均价年化增长率到达63.6%，92年到93年增速为76%。这是一个很快的上涨，并且它是由许多外地的热钱流入推动的：年省外房地产协议投资额为1.42亿，到了年，这个数字猛增到了53.8亿（对比年海南省GDP为94亿元，91年为亿）。年海南省人均年可支配收入仅为元，与当时商品房均价的比值是80.69%，也就是说1个人1年的可支配收入也没法支付1平米房子的钱，本省居民的购买力很难承受这样房价，外来投资客是这场赌博的主力。

（资料来源：海南省年鉴）

这里说的仅仅是全省均价的水平，而当时炒作最严重的海口市（面积是海南省的6.5%），最极端的情况是怎样的呢？看下面这段：

（资料来源：《海南省年年鉴》）

最高的房价到达1.6万港币/平米，依照当时的汇率（0.74）折算就是1.18万人民币/平米。看到这里，小善好想穿越回去问一句：

怎样涨到这么高的呢？

年房价的变动进程在年年鉴中都做出了比较详细的记载，我们来仔细看看当年的走势图：

（资料来源：《海南省年年鉴》，最后那句话挡住了，写的是“发展较快的海口市，年房地产业收入10亿多元，占全市财政总收入的70%”）

有以下几点值得注意：

5月宏观调控措施出来后，资金面全线紧缩，但是房价仍有“1波上涨”产生在好地段的房产上；

年年内并未产生崩盘式下跌，全面大跌是产生在年以后，此前仍给了很多人“逃生”的机会（具体的缘由我们第二部份看）；

在年10月看来，均价在的房子被称为“微利房”，说明之前炒作严重，大大抬高了本钱；

政府通过房地产行业的收益颇丰，造成风险防范的动机较弱，这也是放任房地产泡沫发展的一个重要缘由；

当时的租售比是1%，即售租比是，乍一看跟现在一线城市比起来是低很多，但是当时的按揭政策最长期限只有5年，即60个月要还清贷款，而现在按揭最长的期限是30年（个月），相对来看这个售租比已偏高；

从文章对地产行业的评价来看，当年政府并没有意想到地产行业要崩溃，而是用“平缓下落趋势”一笔带过了当年的价格走势（9月期房价格下跌15%--18%还说是平缓？），也未料到会带来10多年的持续性影响；

（资料来源：《海南省年年鉴》）

这段是年期间海南省副省长毛志君的讲话，大致内容是要大力发展海南的第三产业。其中对房地产的支持态度很强，这也是推动泡沫的一个很重要的缘由。（从其他语句的用辞来看，也是偏激进的）。

除此之外，小善还发现了几个有意思的细节：

第一个，小善称为“山顶上的地王”：

（资料来源：《海南省年年鉴》）

这几个拍地的大佬真真是拍在山顶上了！最贵的由海南洋浦鑫荣实业公司拍下的滨海大道的一块地，成交地价是元每平米。查了下地图，刚才提到的卖出最高房价的南洋大厦（年3月底每平米卖1.18w人民币的内个）的位置也在海口滨海大道，短短1个多月以后竟然就有人愿意用相当于最高卖价的钱去拿周边的地，可见对房价的预期是分分钟要上天啊！

想一想在那个物资匮乏的年代，当小善还是个吃土小孩的时候，竟然就有这么疯狂的事情产生了！

小善八卦了一下，又搜了下这家公司，看到了以下：

年在海南当了地王，94年跑到贵州继续圈地！真是艺高人胆大，太会玩了！只是93年在海南1个亿随意出手，94年在贵州万都拿不出了。。。唉，1届地王就此殒落。

其他两个地王，从年鉴中对当年房地产价格走势的描写中看，如果没在10月前转手了，亏本的几率很大。这几块宝地，是名不虚传的烫手山芋啊！

第二个有意思的点在于，每一年年鉴的目录：

在年之前，所有跟房地产行业有关的描写都在一级目录“经济”下面的子目录“城乡建设·环境保护”中的一段话来描写；年房地产投资开始增多，地位日趋重要，因此变成了单独的二级子目录；而在年年鉴中（即回顾年全年），房地产行业已作为一级目录单独列出；但到了年年鉴，房地产就被括号括在“建设”当中，每一年还会表露对空置房屋的处置进度；到了年及以后的年鉴，房地产业仅作为“经济”下子目录“建设”的几段话作为体现，同时增加了“处置积存房地产”的子目录，以后的年份中，房地产业始终仅作为二级目录“建设”中的一段话来出现。

从这个奥妙的细节，就能看出这个行业的兴衰和战略地位的变化，转身之间，盛况不在，当年已远。

看完第一部份，想必大家已对当年的房价起落有了个比较清晰的概念。下面一个很自然的问题就是，为何会这样？

第二个问题

泡沫为何产生了？

我们先顺着时间线看一看泡沫生成到幻灭的进程。

首先，海南建省后、年的房地产市场是很不景气的：年物价涨幅较大（全国CPI上升10.7%），影响到居民购买力，年政治因素对市场造成打击海南房价出现下落。而到了年，海南省房地产虽然销量下落31%，但是小别墅开始遭到欢迎，平均房价比89年翻番，这是由于政策上的优惠带来了资本的流入。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

年5月，当时的中共中央总书记江泽民来海南考察，强调创办海南经济特区的决策是正确的，重申对海南的各项政策不变。当年海南展开首届对外经贸洽谈会，吸引外商投资；鼓励“横向经济联合”，吸引外省来琼投资。整体的政策环境宽松，吸引了大量投资资金，此时的房价上涨还是需求端提升带来的。

年7月，国务院发布《关于全面推动城镇住房制度改革的意见》，长时间目标为健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房商品化、社会化。这个政策对全部房地产行业非常重要，改变了住房的性质，并且将金融引入到行业发展中来。全国的房地产业从这时候开始起步：

全国房地产开发同比情况（%）

全国商品房销售面积同比情况（%）

（数据来源：Wind资讯）

在这类政策环境的支持下，海南的房地产业迎来了繁华。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

政策到了，钱多了，大干快上弄起来。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

从这一段的描写其实可以看出当时房地产业发展过快出现的问题。从开发商的角度讲，在政策和钱的支持下，最优的策略是“先占坑”，先到先得，占到以后下一步才能卖了赚钱啊！在这类策略下，供给多余不可避免。

第二个问题是当时的金融机构的管理粗放、风控还处在比较低级的水平。金融体系的脆弱和不健全，为以后的危机埋下了隐患。

再来看推动泡沫的关键之年——年。

首先从拍卖地价就能看出当年房地产市场的火爆。平均地价只有24.9元/平米，但是拍卖地价每平米到达元。

炒房的疯狂程度见下：

半年就能翻一倍多，这个收益率想必没有人不心动，市场迅速聚集人气是必定的。

为何市场在短短的时间内升温这么快呢？小善发现年海南创新性推出了一个筹集资金的神器，叫做“房地产投资券”：

这类资产证券化方式，俩字儿：简单，粗鲁！

小善看海南省年鉴，对一个数字感到特别惊讶，年海南省全省房地产公司数量是家，到了年年末，这个数字暴增至家，这乍一看是很奇怪的现象，看到房地产投资券以后，小善豁然开朗：房子还没建，就可以通过发行投资券筹钱，房子建的时候再抵押给银行借钱，对开发商，这就是空手套白狼嘛！怪不得蜂拥而上，不来是浪费捡钱机会啊！（然后想一想深圳15年出现的众筹炒房客，众筹首付再向银行抵押贷款，咦?感觉挺像哈~）

年10月，房地产按揭业务在海南登场，将更多人带入了这场炒房盛宴；年11月，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，鼓励房地产业发展。这相当于牛市里先后来了两个大利好。经历过去年牛市的大家应当都知道了，接下来得疯。因而出现了第一部份中提到的年的那一幕幕。

年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产。第二天国务院发布国十六条对房地产市场进行清算整理。（利好政策出台以后半年多就开始收紧，侧面反映出当时投机现象严重），这对由资金和杠杆推起来的泡沫无疑是进行釜底抽薪式的打击。

但是年下半年的市场并未出现崩溃式下跌，均价的最高点反而出现在年。这是为何呢？

刚才有一条信息很重要，就是在年的年鉴中，决策者并未对年下半年出现的下跌引发重视，并且言论的风格偏激进。这里有两种可能，一种是决策者并未料到泡沫破裂的风险，另一种是意想到这个风险但是希望通过掩盖、提振信心意图能温和降风险。

那我们从决策者的实际行动来看看是哪一种。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

看到这应当明白了，年下半年出现房价下跌后，金融机构并未意想到泡沫破裂的风险，而是采取了刺激措施：继续给工具加杠杆，降首付！（老乡别走啊~~），而决策者并未有限制的政策出台，并且从这一段描写的语气上看，对这些刺激政策是肯定的。这就是94年均价还上涨的缘由。这泡沫的前半截是基本面+热钱+杠杆，后半截决策者的失误致使了更坏的局面。

那末，这最后1波的受害者是谁呢？年，海南省的房地产开发公司到达家（刚才说了年这个数字是），而年的总结中就没再提这个数字，说明并没有亮点出现，推测“大户们”应当有很多已撤离。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

这段看完，谁是终究接盘侠就了然了，亘古不变的散户。

看看这些花式骗散户入场的招数，我们涨涨姿式：保值回购销售，保投资回报销售，限期还本销售，购房迁户口销售，高比例按揭销售，有价证券再投资销售，借“鸡”还“蛋”销售。有些招数看字面已不知道是怎样操作的了，为了留住老乡们，真是够拼的。

到了年，各方终究顶不住，跳楼价甩卖：

（资料来源：《海南省年年鉴》）

总结下来，为何泡沫会在短短3年内积累这么迅速？小善认为有以下几个条件：

1.宏观政策的支持。房产性质、房地产行业定位的改变激起出大量新的需求，是基本面的改良，让房地产行业有了一个肯定的上升趋势。这不是泡沫构成的直接缘由，而是铺垫的土壤。

2.冒进的金融创新和杠杆的滥用。金融机构在信息化、电子化低级，风控手段有限的情况下，对杠杆的使用过于放任，风险意识较低。“房地产券”等创新型金融工具，让炒房门槛降至最低，直接促进万众投机。这是泡沫构成的最主要缘由。

3.决策者的失误。在央行银根收紧，政府发文调控、整治房地产行业后，海南省的领导依然表示要争取银行对房地产行业的资金支持，强调房地产行业视为支柱性产业的重要性。这是对民众的误导，进一步吹大了泡沫。下面这张图是海南房地产业GDP的贡献率跟全国数据的比较，-这个比例都明显高于全国平均数据，站在当时决策者的角度来看，地产行业确切是“太重要了”。

4.金融监管缺失，造成资金挪用、滥用的情况严重。这些被挪用的资金如果投资成功，会让个人取得巨大收益，投资失败，风险由金融机构承当，也没有相应的处罚机制来进行制约。监管的缺失就是对乱象的鼓励，是泡沫构成的鼓动机。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

这样想一想，其实当时在任何城市，如果将“房地产券”、股票、债券、银行贷款等用于给房地产企业融资的金融工具一齐使用并疏于监管，都是有可能造成炒作行动并构成泡沫的，只是当时“海南概念”是最火的，最早构成资金的会聚，成了泡沫先锋。如果当时国务院没有响应调控政策出台，海南的示范效应可能会致使更多泡沫在其他城市构成并终究破裂，拖累全部国家的经济。

小善在年鉴中看到了这个想法的印证，当年广州、深圳等城市的房价涨的也相当凶悍，只是比起海口，这些城市的基本面更好，所以没有出现像海南那样惨痛的下跌。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

看到广州当年的房价，小善一脸懵逼，一度认为是货币单位搞错了（年3月，1美元=8.7人民币、1港币=1.12人民币），想一想即使现在穿越回去也是买不起啊！(当年广州的炒客大多来自港、澳、华侨，后来年亚洲金融危机他们也歇菜了，让广州的房价也低迷了好几年）。

看完了第二部份，大家应当都学会怎样炒房了。。。下面必须聊聊房地产泡沫爆了以后有哪些具体的危害：

第三个问题

1地鸡毛后，怎样结束？

受伤最惨的就是金融行业了。房地产价格1跌，热钱迅速跑了，金融机构的资本充足率很快下落，加上抵押物价值下落，资产质量恶化，不良率提升，成了终极接盘侠。下面一段话是时任人民银行海南分行行长的马蔚华先生对年海南金融行业的思考：

可见当时金融机构是“内忧外患”的问题，本身在监管落后的情况下经营管理就存在诸多乱象，房地产崩盘又将问题放大。金融机构集体资金短缺，其他真正需要钱来发展的行业也很难借到钱，全省经济遭到拖累。

（数据来源：Wind资讯）

从上面这张图可以看出，从-年海南省金融业GDP增速显著落后于全国金融业GDP增速，由房地产泡沫破裂引发的金融问题是最直接的缘由。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

资产质量恶化、资金投入产出比低造成海南金融机构全线亏损，情况严重。（普遍亏损的情况一直延续到年才有所改良，部份银行开始盈利，其他机构逐年减亏，到年，海南的银行才都实现盈利）

年底，时任国务院总理朱镕基到海南视察，将海南作为处置房地产试点地区，给予政策和资金支持，积存房地产才被逐年消化。年，积存房地产处置率到达97.6%，沉重的历史包袱终究卸下。

（资料来源：《海南省年年鉴》）

（这里补个吐槽：光四大行在海南积存房地产上压占的资金就亿元，年海南全省GDP也只有亿哦，唉。。）

处置积存商品房的时间线以下：

我们看看海南在处置积存房地产上有哪些实践经验：

商品房转经适房，国家财政给予相应补贴。——房产变性质

鼓励单位购买积存商品房用于职工房改，配套房改的各项优惠政策。——团购大法好

销售积存房地产免征营业税和契税，手续费减半收。——卖掉有嘉奖

购买25平米积存商品房，可办理一个城镇户口。——买房送户口，多买多送

单位、个人购买海南房产，实行增加贷款比例、延长贷款时间、贷款和保险相结合的灵活抵押贷款政策。——买房不缺钱

这些政策基本是从需求侧入手的，在到年期间，海南人民的可支配收入有了比较快速的增长，这些积存商品房是可以通过拉动本地人民需求来逐步消化的。如果一样程度的危机产生在现在，需求的边际已大幅减小，可能造成的影响更糟。

第三部份的话题比较沉重，我们暂且放下情绪，来理性看看通过哪些指标可以有助于理解房地产泡沫，房地产泡沫离我们远吗？

第四个问题

如何判断房地产泡沫与我们的距离？

在大家常常看到的写海南房地产泡沫的文章中常常提到潘石屹“5斤橘子一条烟”的故事。说的是潘石屹当时去海南淘金，用5斤橘子一条烟（有的地方说是2条）换到了查计划局文件的机会，看到了里面海口市报建面积和人口之比高达50平米，而同时期北京的数据只有7平米，说明供给严重多余，价格上涨缺少支持，就撤离了海南房地产市场，躲过了房地产泡沫。

我们没在年鉴中找到准确的数据去印证他的说法，但是这个判断的思路是可取的，可以找到其他数据来判断基本的供求关系，比如库存销售比。

我们看看海南当时的数据情况：

(数据来源：海南省年鉴）

这个图表中的数据说明海南省年的新开工面积依照当年的销售能力需要6年才能卖完，而施工面积依照当年的销售能力需要10.6年才能卖完，这无疑是供给严重多余，1滩泡沫。

现在的信息比90年代发达许多，我们有更多的数据可以进行多方面的考察。比如，怎样判断购买行动是刚需使然还是炒作推动呢？买房的资金有两部份，一部分是首付，剩下的可以做银行按揭，对一个正常的刚需，首付是由原始的积累、家庭的支持组成，但是对于月供，是需要由稳定收入支持的，因此如果月供超过了绝大多数人的收入，那末就说明价格中泡沫的存在了，由于炒作其实不需要斟酌长时间的购买力，只是找到下家出手。

还有判断杠杆资金的量。如果借钱的途径很多，资金本钱比起预期收益率相对便宜，会让进入炒作的门坎大大下降，从而使更多人参与进来。成交量也是很重要的数据。作为炒家，最重要的事情是将房产销售成功后获利，如果长时间没法销售，那末就要有资金去支持月供和各种借款利息/本金，如果没法支持，就要斟酌下降价格来促进交易。

还有很多维度的数据都可以帮助我们综合地去认识房地产泡沫的情况，在下一篇文章中侯哥会分析大家很

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